Cómo calcular el ajuste de un alquiler con ICL o IPC

Actualizar un alquiler es una cuenta simple cuando se tiene claro qué índice se pactó, cada cuánto se ajusta y qué fechas se toman. Acá va el paso a paso para los dos índices más usados, el ICL y el IPC.

Esta guía es informativa. Lo que manda es lo que dice cada contrato: el índice, la frecuencia y las fechas que se toman para la cuenta.

Qué cambió con el DNU 70/2023

A fines de diciembre de 2023, el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (27.551). Desde entonces, en los contratos nuevos las partes acuerdan libremente el índice de ajuste y cada cuánto se aplica: puede ser ICL, IPC, Casa Propia, un porcentaje fijo o cualquier otro criterio que quede por escrito.

Los contratos firmados mientras regía la ley anterior siguen con las condiciones que pactaron. Muchos de ellos ajustan una vez por año por ICL.

La cuenta con ICL

El ICL (Índice para Contratos de Locación) lo publica el Banco Central todos los días. La fórmula es:

Alquiler nuevo = Alquiler actual × (ICL de la fecha de ajuste ÷ ICL de la fecha de inicio del período)

Por ejemplo, con valores inventados solo para mostrar la cuenta: si el alquiler es de $500.000, el ICL al inicio era 10,00 y el día del ajuste es 12,50, el alquiler nuevo es 500.000 × (12,50 ÷ 10,00) = $625.000.

Los valores oficiales se descargan de la página del BCRA. Fijate qué día exacto dice el contrato que se toma: si no lo aclara, conviene acordarlo por escrito con las dos partes antes del primer ajuste.

La cuenta con IPC

El IPC (Índice de Precios al Consumidor) lo publica el INDEC una vez por mes. Hay dos formas equivalentes de hacer la cuenta:

• Con el índice: alquiler nuevo = alquiler actual × (IPC del último mes del período ÷ IPC del mes anterior al inicio del período).
• Con las variaciones mensuales: se multiplican (1 + variación) de cada mes. Por ejemplo, con variaciones de 3%, 2,5% y 2% en un ajuste trimestral: 1,03 × 1,025 × 1,02 = 1,0769. El alquiler sube 7,69%.

Un error muy común es sumar las variaciones (3 + 2,5 + 2 = 7,5%) en vez de multiplicarlas. La diferencia parece chica, pero se acumula ajuste tras ajuste.

Otro detalle: el INDEC publica el dato de un mes a mediados del mes siguiente. Si el ajuste es el día 1, puede que el último mes todavía no esté publicado. El contrato debería decir qué hacer en ese caso (por ejemplo, tomar los últimos meses publicados).

Frecuencias habituales

Desde la derogación de la ley, las frecuencias más comunes en contratos nuevos son trimestral, cuatrimestral y semestral. Cuanto más cortos los períodos, más se parece el alquiler a la inflación de cada momento y menos salto hay en cada ajuste.

Los errores más comunes

• Sumar variaciones mensuales en vez de multiplicarlas.
• Tomar el ICL de un día distinto al que dice el contrato.
• Ajustar sobre el alquiler original en vez de sobre el último alquiler ajustado (o al revés, según lo pactado).
• Olvidarse de avisar al inquilino con anticipación el monto nuevo.
• Perder la cuenta de qué contrato ajusta qué mes cuando son muchos.

Cuando son muchos contratos

Con cinco contratos se puede llevar en una planilla. Con cincuenta, cada mes hay alguno que ajusta y es fácil equivocarse. Un sistema de administración de alquileres arma el calendario de ajustes de cada contrato y te avisa antes de cada uno. En GhostOps lo armás subiendo tu planilla de contratos: el calendario de ajustes se calcula solo.